General Contractor Edile a Firenze

Per general contractor nel campo dell'edilizia si intende un'impresa che possa fungere da riferimento per il committente circa tutti gli aspetti riguardanti l'opera da realizzare: consulenza, pianificazione, finanziamenti, permessi, gestione e sovrintendenza della forza lavoro. In sostanza il contraente generale sostituisce il committente in parte o nell'intero processo di coordinamento dei lavori edilizi, facilitandogli il compito di organizzazione e controllo, garantendo inoltre la massima professionalità e l'ottimizzazione dei costi. Il general contractor può contare infatti nel proprio organigramma una serie di figure altamente specializzate nell'apposito settore richiesto: per fare alcuni esempi, le professionalità coinvolte vanno dai manager di gestione agli addetti agli impianti elettrici, passando per ingegneri, architetti, idraulici oltre che specialisti nelle attività commerciali e nei rapporti con gli enti pubblici.

Chiaramente a seconda del progetto e del bisogno specifico, il contraente generale coinvolge l'apposita figura presente nel suo staff, che si occupa della questione gestendola in completa autonomia. Spesso e volentieri al contraente generale vengono inoltre affidati compiti come la fornitura dei materiali, degli equipaggiamenti ed il reclutamento della forza lavoro. Per questo genere di attività, l'impresa può collaborare con aziende terze, che contribuiscono all'opera fornendo a loro volta quanto necessario per il progredire dei lavori. In questi casi si parla di sub-contractors, poiché le attività in questione vengono sostanzialmente sub-appaltate a terzi dal general contractor, pur mantenendo in prima persona la gestione del progetto e rendicontando al committente i costi da inserire nel budget. La necessità dei sub-contractors può però essere bypassata se la figura del contraente generale coincide con l'azienda che effettua concretamente i lavori: noi di Tuscan Creative, ad esempio, siamo in grado di snellire ulteriormente il processo produttivo, riducendo il numero degli intermediari e risultando unico referente per l'intera realizzazione dell'opera. Dunque, grazie agli specialisti presenti nel proprio staff ed ai sub-contractors eventualmente coinvolti per riempire i “tasselli mancanti”, il general contractor è in grado di offrire supporto nell'engineering e nella progettazione, nella pianificazione finanziaria, nello stilare un programma dei lavori, nell'espletare pratiche burocratiche ed amministrative ed infine predisporre collaudi sia a livello strutturale che impiantistico. Il committente nel rivolgersi ad un'azienda come la nostra ha quindi il vantaggio di affidarsi ad un referente che possa rendicontare circa l'intero ciclo produttivo dell'opera in maniera dettagliata ed affidabile, garantendo inoltre il contributo di professionisti del settore ad un costo certo.

La scelta del general contractor varia chiaramente dalla tipologia di opera da realizzare, in particolare nel caso si tratti di un'opera pubblica o privata. In caso di privati, il committente ha in prima persona il compito di selezionare il contraente generale per edilizia privata più adatto al lavoro da portare a termine poiché, come detto in precedenza, in campo edilizio l'impresa può intervenire non solo nel settore delle costruzioni, ma anche ad esempio dell'arredamento, delle ristrutturazioni e delle demolizioni. Quando si decide di affidarsi ad un general contractor lo si fa con l'obiettivo di avere un solo referente per il controllo e la gestione dei lavori, quindi a prescindere dal contratto stipulato, va creato un rapporto di piena fiducia tra le parti che permetta al committente di rimettere con tranquillità la responsabilità dell'opera, ed al contraente generale di prendere le proprie decisioni con totale serenità.

Detto ciò, è chiaro che un'attenta valutazione delle professionalità che si pensa di coinvolgere è un processo chiave nella scelta del contraente generale: notare nello staff dell'impresa nomi già conosciuti per opere portate a termine con successo o specialisti in grado di esporre idee interessanti in riferimento al progetto da realizzare può aiutare non poco nello spingere verso una direzione piuttosto che un'altra. Discorso particolarmente valido è anche quello relativo al budget: solitamente il costo del lavoro viene stabilito in base alle ore impiegate nell'opera, ma al contrario un general contractor può valutare la remunerazione del lavoro a “misura”, vale a dire per l'attività effettivamente realizzata a prescindere dal tempo impiegato. Questo tipo di accordo permette al costo di restare fisso anche in caso di ritardi nei lavori, con la gestione operativa ed economica dei fornitori e dei sub-contractors che resta però responsabilità del contraente generale. Le diverse modalità di valutazione del budget possono dunque influenzare a loro volta la scelta, cucendo ancor di più il servizio “su misura” in base alle effettive esigenze del committente.

La selezione del general contractor per quanto riguarda le opere pubbliche funziona invece in maniera differente, essendo regolata non solo dalle normative nazionali e comunitarie, ma anche dal Codice dei Contratti. Se il diritto italiano e quello dell'UE prevedono infatti solitamente per le opere pubbliche una procedura aperta o comunemente detta di “pubblico incanto”, il coinvolgimento del contraente generale è normato dall'articolo 177 del Codice dei Contratti, il quale prevede una procedura ristretta con trattativa privata o gara d'appalto. Questo perché l'eccezionalità e l'urgenza dell'intervento di un general contractor come controparte della pubblica amministrazione renderebbe eccessivamente lunga l'analisi della documentazione prevista dal pubblico incanto, al contrario di processi più efficaci come una negoziazione privata o una gara ad inviti. In caso invece di coinvolgimento di aziende terze o sub-contractors, i rapporti di questi ultimi con il contraente generale vengono normati dal diritto privato.

C'è da dire che, come nel caso di attività private, la tipologia di opera da realizzare influisce molto nella scelta finale del general contractor anche quando è coinvolta la pubblica amministrazione. In fase di asta vengono infatti analizzati sia il progetto preliminare che quello definitivo, garantendo in questo modo un numero minimo e massimo di aziende concorrenti. Se il numero di candidati dovesse superare quanto previsto, viene stilata una graduatoria definita da parametri come ad esempio l'offerta economicamente più vantaggiosa, il valore tecnico ed estetico, i costi di gestione e manutenzione e così via. Insomma, i fattori da tenere in considerazione per la scelta finale sono molteplici, ma lo scopo rimane quello di ottenere il servizio del general contractor ideale per riuscire a realizzare l'opera secondo i costi ed i tempi previsti.

La stipula del contratto tra general contractor e committente dipende solitamente dalla tipologia di servizio che si richiede all'impresa. Dato che, come detto in precedenza, un contraente generale può fare riferimento ad uno staff altamente specializzato in grado di far fronte ad ogni fase della realizzazione dell'opera, in genere la formula proposta è quella “chiavi in mano”: in questo caso si sceglie il pacchetto completo, con un solo partner in grado di provvedere a pianificazione, approvvigionamento di materiali ed infine esecuzione dei lavori. I documenti contrattuali relativi alla formula “chiavi in mano” includono dunque sia le specifiche relative al progetto preliminare, che eventuali accordi sul budget, che serviranno poi al contraente generale come filo conduttore sia nel reperire le risorse che per il reclutamento della forza lavoro.

Questo approccio di tipo “globale” non è però l'unico possibile: l'attività del general contractor può infatti essere anche scorporata, sfruttando in base alle esigenze il settore in cui il committente ha bisogno di maggiore supporto. La fase di consulenza e pianificazione può essere un buon punto di partenza per la realizzazione dell'opera, fornendo servizi fondamentali come gli studi di fattibilità, la definizione dei requisiti delle infrastrutture, la stima del budget ed il crono-programma dei lavori. Un committente che ha già affrontato questa fase preliminare, può però richiedere supporto direttamente nell'attività di project managing e nel processo di costruzione vero e proprio: dall'esecuzione di un modello generale fino allo sviluppo del progetto costruttivo, senza trascurare la documentazione progettuale, i permessi e l'attività manutentiva. Anche il reclutamento dei sub-contractors può essere effettuato direttamente dal committente, affidandone poi esclusivamente la gestione al contraente generale in fase di avviamento dei lavori. Chiaramente la soluzione “chiavi in mano” risulta spesso la più comoda ed utilizzata sia per quanto riguarda l'abbattimento dei costi, garantito dalla definizione iniziale di un budget fisso, che per quanto riguarda la gestione di documenti, permessi e rapporti con enti pubblici, dettagli solitamente scomodi da seguire per chi non è propriamente del mestiere. La tipologia di contratto può dunque cambiare a seconda della formula scelta, con la possibilità di usufruire del pacchetto completo o scorporare l'insieme dei servizi offerti dal contraente generale, scegliendo dunque tra consulenza, progettazione e l'effettiva direzione dei lavori.

Dopo aver appreso nel dettaglio tutte le caratteristiche e sfaccettature della figura del general contractor, sarà molto più semplice scegliere in una città come Firenze un'impresa come Tuscan Creative, capace di inquadrare con precisione la tipologia di supporto necessario e la formula giusta per un servizio che rispetti non solo tempistiche e costi, ma soprattutto un altissimo standard qualitativo.