Quali sono le pratiche edilizie

Per la redazione di pratiche edilizie corrette, soprattutto in un comune come Firenze, è indispensabile affidarsi a professionisti del settore edile. In Italia, infatti, non solo Firenze, ma anche città come Roma, Venezia, Siena ecc... presentano molti immobili collocati in zone di interesse storico-artistico (ciascuna detta “Zona A”). Qui le operazioni di rifacimento e/o modifica degli stabili potrebbero danneggiare il patrimonio architettonico e ambientale circostante. Per evitare inconvenienti e per risparmiare risorse e tempo, dunque, è bene rivolgersi a personale preparato e qualificato.
In qualunque zona cittadina siano necessari interventi di manutenzione straordinaria, comunque, la realizzazione delle pratiche edilizie prevede determinati step da seguire, quali:

• indagini architettoniche e urbanistiche;
• approfondimenti sulle normative locali in base al tipo di operazione da svolgere;
• redazione di un progetto tecnico preciso e accurato: quanto più sarà dettagliato il progetto, maggiori saranno le probabilità di ottenere l’autorizzazione a procedere;
• consegna delle pratiche edilizie agli sportelli comunali di riferimento (a Firenze, come in molte altre città e comuni è possibile farlo anche per via telematica).

Chi non è un addetto ai lavori potrebbe scoraggiarsi alla vista di questo iter, ma la questione è facilmente risolvibile affidando tutte le fasi ad un team di esperti che si occuperà di redigere e presentare tutta la documentazione necessaria in tempo utile.

La SCIA (Segnalazione di Inizio Attività) è una pratica edilizia necessaria per ottenere l’autorizzazione amministrativa a svolgere lavori di manutenzione straordinaria “invasiva” su un immobile. la SCIA una volta redatta, va presentata agli sportelli comunali in cui è sito lo stabile in questione. I lavori di manutenzione straordinaria sono definiti dall’art.3 del Testo Unico dell’Edilizia, D.P.r 308/2001 e si distinguono da quelli di manutenzione ordinaria perché più pesanti, e sono, per indicarne alcuni:

• il rinnovo e la sostituzione di parti strutturali interne ed esterne;
• la realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari;
• l’apertura di porte e finestre verso l’esterno;
• il rifacimento di scale e rampe.

Nel modello SCIA vanno comunicati:

• la descrizione dettagliata degli interventi e calcolo della tassa del contributo di costruzione;
• la documentazione già possedute relativa a relazione tecnica ed eventuali vincoli;
• i dati del titolare dell’immobile e dei soggetti coinvolti nei lavori;
• la relazione tecnica di asseverazione.

Una volta presentata agli sportelli comunali, la pratica sarà approvata o respinta in 30 giorni. Nel caso in cui venga respinta si può procedere con un’altra richiesta eventualmente perfezionata o modificata. Nel caso di approvazioni, invece, potranno cominciare i lavori. Questi dovranno iniziare massimo entro un anno dalla data della richiesta e concludersi entro tre anni (se prolungati, dovrà essere presentata un’altra SCIA). Il costo della SCIA non è uguale in tutti i comuni di Italia, ma varia a seconda delle imposte locali e, ovviamente, dalla parcella del professionista che la redigerà e sul quale cadranno tutte le responsabilità legali del caso. Proprio per questo, anche l’onorario del del professionista potrà variare a seconda della complessità dei lavori considerati.

La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è, come la SCIA, un tipo di pratica edilizia da presentare agli sportelli comunali. La CILA è necessaria per svolgere lavori poco invasivi di manutenzione straordinaria su immobile, lavori che potremmo definire “leggeri” e che non comportano modifiche strutturali (in caso contrario, è necessaria la SCIA). Questo tipo di documentazione ha il valore di una vera e propria comunicazione: pertanto per la partenza dei lavori non è necessario attendere alcuna approvazione da parte del Comune. Inoltre può essere presentata dal titolare dell’immobile, ma (con una delega) anche dal tecnico che la realizzerà. I lavori per cui bisogna presentare la CILA sono diversi, ad esempio:

• ristrutturazioni che non incidono su parti strutturali dell’immobile;
• abbattimento di barriere architettoniche e installazione di ascensori esterni;
• costruzione di pertinenze minori non qualificabili come nuova costruzione.

Nella CILA vanno comunicati:

• la relazione asseverata del tecnico abilitato;
• il progetto dettagliato dei lavori da svolgere;
• i dati dei soggetti coinvolti nei lavori.

La CILA è redatta da un professionista del settore e non ha un prezzo fisso e il costo è determinato principalmente da due fattori: le imposte comunali (costi di segreteria) che cambiano da comune a comune e vanno da zero euro a 250,00€ e oltre, e il costo del lavoro svolto dalla figura professionale.

Cosa fare nel caso di mancata presentazione della CILA?
Chi non presenta la pratica prima dell’inizio dei lavori potrà farlo in seguito, ma sarà soggetto a una sanzione che può arrivare anche a 1.000€ se il lavori sono già finiti. Per questo motivo, prima di procedere a lavori di manutenzione straordinaria è importantissimo scegliere di affidarsi a professionisti con esperienza, che sapranno destreggiarsi in tutte le fasi dei lavori, burocratiche e non.

C'è da dire che, come nel caso di attività private, la tipologia di opera da realizzare influisce molto nella scelta finale del general contractor anche quando è coinvolta la pubblica amministrazione. In fase di asta vengono infatti analizzati sia il progetto preliminare che quello definitivo, garantendo in questo modo un numero minimo e massimo di aziende concorrenti.
Se il numero di candidati dovesse superare quanto previsto, viene stilata una graduatoria definita da parametri come ad esempio l'offerta economicamente più vantaggiosa, il valore tecnico ed estetico, i costi di gestione e manutenzione e così via. Insomma, i fattori da tenere in considerazione per la scelta finale sono molteplici, ma lo scopo rimane quello di ottenere il servizio del general contractor ideale per riuscire a realizzare l'opera secondo i costi ed i tempi previsti.